万某晨上饶某某咨询合伙企业等借款合同纠纷借款合同纠纷执行复议执行裁定书

中华人民共和国最高人民法院

执 行 裁 定 书

（2024）最高法执复30号

复议申请人（案外人）：万某晨，女，汉族，住上海市。

委托诉讼代理人:罗贤东，江西金乘律师事务所律师。

申请执行人：上饶某某咨询合伙企业（有限合伙）。住所地:江西省。

执行事务合伙人：应某霖。

委托诉讼代理人：汪华兰，江西帝经律师事务所律师。

委托诉讼代理人：童亚楠，江西帝经律师事务所律师。

被执行人：上饶市某某有限公司。住所地：江西省。

法定代表人：李某华，经理。

被执行人：李某华，男，汉族，住江西省。

被执行人：汪某涛，女，汉族，住上海市。

被执行人：廖某琍，女，汉族，住江西省。

被执行人：熊某忠，男，汉族，住江西省。

被执行人：李某文，男，汉族，住江西省。

复议申请人万某晨不服江西省高级人民法院（以下简称江西高院）作出的（2024）赣执异2号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

中国某某银行股份有限公司某支行（以下简称某某支行）与上饶市某某有限公司（以下简称某甲公司）、李某华、汪某涛、廖某琍、熊某忠、李某文金融借款合同纠纷一案，江西高院于2018年12月29日作出（2018）赣民初125号民事判决，判令：一、某甲公司在判决生效之日起15日内向某某支行偿还贷款本金85000000元及利息5024533.27元（该利息暂计算至2018年7月12日，之后利息按照《固定资产支持融资借款合同》约定计算至借款还清之日止）。二、某甲公司以其名下坐落于江西省上饶市信州区**路**号**公寓**房**公寓所属土地（详见附表：《上饶市某某有限公司抵押物明细表》）对本判决第一项的债务承担抵押担保责任。某某支行有权对以上抵押物拍卖、变卖所得价款，在本判决第一项范围内优先受偿。三、李某文以其名下坐落于江西省上饶市武夷山**道**号**幢101-106号、107-111号、**幢101-103号的个人商业用房【房权证号：饶（县）房权证旭日街道办字第2**8、第2**3号】，对本判决第一项的债务承担抵押担保责任，某某支行有权对以上抵押物拍卖、变卖所得的价款，在本判决第一项范围内优先受偿。四、李某华、汪某涛、廖某琍、熊某忠、李某文对判决第一项债务，在某甲公司提供的抵押物（详见附表）未能清偿余额范围内承担连带清偿责任。五、李某华、汪某涛、廖某琍、熊某忠、李某文承担担保及保证责任后，有权向某甲公司追偿等。

（2018）赣民初125号民事判决查明，2015年6月12日，抵押人某甲公司、李某文（乙方）与抵押权人某某支行（甲方）签订编号为2014（广信抵）字00**号的《最高额抵押合同》，约定：乙方所担保的主债权为自2015年6月2日至2025年6月1日期间，甲方依据与某甲公司签订的主合同而对某甲公司享有的债权，所担保的主债权最高余额为120000000元，抵押担保的范围包括：主债权本金、利息、汇率以及违约金、损害赔偿金、汇率损失，以及实现抵押权的费用。双方同时约定：乙方自愿为某甲公司在某某支行的债务提供抵押担保。具体抵押物详见《抵押物清单》（附件），合同附件与本合同具有同等法律效力。该《抵押物清单》载明:某甲公司抵押的房产坐落于江西省上饶市信州区**路**号，房产证号:“上房权证上饶市字第2**0”（总计262本权证）和“上房权证上饶市字第2**6号”（总计14本权证）;某甲公司抵押的土地位于江西省上饶市信州区**路**号，证号为：饶市信国用（2015）第0**-001号。李某文抵押的房产系......（略）。某甲公司、李某文的上述抵押物已办理抵押登记手续。判决“本院认为”部分载明，根据上述三方签订的《最高额抵押合同》，某甲公司自愿以其名下坐落于江西省上饶市信州区**路**号**公寓房**及所属土地、李某文自愿以其名下坐落于江西省上饶市武夷山**道**号的个人商业用房，为某甲公司的债务在120000000元的最高额内提供抵押担保，应予支持。

判决生效后，某某支行将案涉债权转让给江西省某某股份有限公司（以下简称江西某某公司）。因某甲公司、李某华、汪某涛、廖某琍、熊某忠、李某文等未履行生效判决确定的义务，江西某某公司向江西高院申请强制执行。江西高院以（2019）赣执68号立案执行。

2019年9月6日，江西高院作出（2019）赣执68号执行裁定，冻结、划拨被执行人某甲公司、李某华、汪某涛、廖某琍、熊某忠、李某文存款人民币90030000元（本金、利息、诉讼保全费、案件受理费），如冻结、划拨的存款不足，则查封、扣押、冻结、评估、拍卖上述被执行人相应的其他财产。

2020年10月10日，因案涉抵押房产拍卖流拍，江西高院作出（2019）赣执68号之三执行裁定，终结案件的本次执行程序。

2022年7月11日，江西高院依江西某某公司的申请，恢复对案件的执行，案号为（2022）赣执恢26号。

2022年9月9日，江西高院向上饶市不动产登记中心送达（2022）赣执恢26号执行裁定及协助执行通知书，要求其协助续行查封被执行人某甲公司名下位于上饶市信州区**路**号的275套房产（应为276套，裁定书存在笔误，房产详见附件清单）以及上述房产对应的上饶市信州区**路**号国有土地使用权，查封期限三年，自2022年9月9日起至2025年9月8日止。查封期间，未经法院许可，不得处置上述房产。

2022年8月19日，江西高院发布拍卖公告，公开拍卖被执行人某甲公司名下位于上饶市信州区**路**号的276套房产（所附拍卖房产清单与上述抵押物清单相同）（以下简称案涉276套抵押房产）和被执行人李某文名下位于上饶市武夷山大道18号15幢107-111号、17幢101-103号，以及15幢101-106号房产及相应土地。

2023年4月27日，被执行人某甲公司名下案涉276套抵押房产及相应土地使用权在京东网拍卖成交，买受人上饶某某咨询合伙企业（有限合伙）（以下简称某某咨询合伙企业）以21600000元价格竞得。同年6月9日，江西高院作出（2022）赣执恢26号之一执行裁定（附拍卖成交房产清单）:一、某甲公司名下案涉276套抵押房产（具体房号详见附件）归买受人某某咨询合伙企业所有。上述房产自本裁定送达买受人某某咨询合伙企业时起转移;二、买受人某某咨询合伙企业可持本裁定书办理相关产权过户登记手续;三、解除江西高院对案涉276套抵押房产的查封。同年6月19日，江西高院向某某咨询合伙企业送达（2022）赣执恢26号之一执行裁定、成交确认书。

被执行人李某文名下房产亦于2023年4月27日拍卖成交，江西高院于2023年6月9日以（2022）赣执恢26号之二执行裁定予以确认。

2023年6月21日，江西高院作出(2022）赣执恢26号之三执行裁定，以“本次立案时申请执行标的为90181957.8元，已执行到位29442418.04元，尚未执行金额为6073539.76元。本院已穷尽调查措施，未发现被执行人其他可供执行财产”为由，终结案件的本次执行程序。

案外人万某晨于2023年8月18日向江西高院提出书面异议，请求撤销江西高院对位于上饶市信州区**路**号**号房屋（以下简称案涉房屋）的强制执行。主要理由是:一、2007年9月26日万某晨与上饶市某甲房地产开发有限公司（以下简称某丙公司）签订了《商品房买卖合同》，约定由万某晨购买上饶市信州区**路**号**幢**房**号房屋（该公司将13楼标记为12Ａ，将14楼标记为12Ｂ，故万某晨的房屋是拍卖公告中的1-1418号房屋），总购房款206150元。购买时，某丙公司并没有告知该房屋已经抵押。合同签订以后，某丙公司向万某晨交付了房屋。万某晨现已实际支付购房款196150元（还有10000元约定在办证时付清）。二、据了解，某甲公司以出让方式获得带湖路66号、编号为200028地块的国有土地使用权，后委托某丙公司进行房地产开发，所以当时万某晨是与某丙公司签订的《商品房买卖合同》，向某丙公司交付了购房款，后期大部分购房款是由上饶市某乙房地产开发有限公司（以下简称某丁公司）代收的（均是实际控制人李某华的关联公司），实际上是向被执行人某甲公司支付购房款项。三、万某晨要求办理房产证时，李某华才告知其整栋楼都被抵押了，等解押后给其办证，万某晨一直没有取得房产证。案涉房屋名义上虽为被执行人某甲公司资产，但万某晨早就接收房屋，对房屋进行了装修，购买了家具、电器等，一直使用至今。

江西高院查明，（2018）赣民初125号民事判决所附《某甲公司抵押物明细表》及（2022）赣执恢26号之一执行裁定所附拍卖成交房屋清单显示，万某晨主张排除执行的房屋，房产权证号为“上房权证上饶市字第2**5号”，包含在本案上述查封和拍卖成交的案涉276套抵押房产范围之内。

江西高院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第六条第二款的规定，案外人依照《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称民事诉讼法）第二百三十八条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出;执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。因此，当执行标的由当事人以外的第三人受让时，案外人提出阻止执行的实体权利异议的，应当在执行标的执行终结之前。这里的“执行标的执行终结”，是指人民法院完成处分执行标的所需履行的法定手续。依照《中华人民共和国民法典》（以下简称民法典）第二百二十九条的规定，因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。本案中，案外人万某晨依照民事诉讼法第二百三十八条规定提出异议，异议指向的标的即被执行人某甲公司名下案涉房屋（房产权证号为:上房权证上饶市字第2**5号）,已于2023年4月27日与另外275套房产一同拍卖成交，江西高院已于同年6月9日作出（2022）赣执恢26号之一执行裁定，某甲公司名下案涉276套抵押房产归买受人某某咨询合伙企业所有。并于同年6月19日向买受人某某咨询合伙企业送达了（2022）赣执恢26号之一执行裁定和成交确认书，该裁定送达后即发生法律效力。因此，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（以下简称《民事诉讼法解释》）第四百九十一条“拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移”的规定，本案拍卖成交包括异议指向的案涉房屋在内的276套抵押房产所有权，在2023年6月19日确认拍卖成交的执行裁定送达之日起已全部归某某咨询合伙企业所有，案涉执行标的执行终结。由于某某咨询合伙企业竞买成交时并非本案当事人，亦即本案拍卖成交房产的受让人属于第三人，案外人万某晨就案涉房产提出排除执行的实体权利异议，应当在执行标的执行终结之前提出。据此，案外人万某晨于2023年8月18日向江西高院提出执行标的异议，属于在执行标的执行终结之后提出执行异议申请，超出了异议时效，应当不予受理。现本案已经受理，依法应当予以驳回其异议申请。另外，案外人万某晨主张其购买的位于上饶市信州区**路**号**幢**房**号房屋系某丙公司名下房产，且“该公司将13楼标记为12Ａ，将14楼标记为12Ｂ,故异议人的房屋是拍卖公告中的1-1418号房屋”，均未提交相应的证据证明，况且签订案涉《商品房买卖合同》的相对人系作为独立法人的某丙公司，并非本案被执行人某甲公司，不足以证明其主张排除执行所指向的房屋属于本案执行标的范畴。

2024年3月5日，江西高院作出（2024）赣执异2号执行裁定，依照民事诉讼法第二百三十六条、《异议复议规定》第二条、第六条第二款的规定，驳回万某晨的异议申请。

万某晨不服，向本院申请复议，请求撤销江西高院（2024）赣执异2号执行裁定，对万某晨的执行异议进行立案审理；裁定案涉房屋已由万某晨购买，属于万某晨的财产，不应作为被执行财产。主要理由是:一、2007年9月26日万某晨和某丙公司签订了《商品房买卖合同》，约定由万某晨购买上饶市信州区**路**号**幢**房**号房屋，总购房款206150元。购买时，某丙公司并没有告知该房屋已经抵押。合同签订以后，某丙公司向万某晨交付了房屋，万某晨现已实际支付196150元（还有10000元约定在办证时付清），其中大部分购房款是由某丁公司代收的（均是实际控制人李某华的关联公司），实际上是向被执行人某甲公司支付购房款项。万某晨对房屋进行了装修，购买了家具、电器等，自己一直使用至今。万某晨对于被执行人某甲公司被强制执行一事并不知晓，直到2023年8月16日某甲公司的留守管理人员廖怀明告知万某晨说房屋已经被拍卖了，办不了证，万某晨才知晓购买的房屋已被拍卖。二、江西高院执行拍卖某甲公司名下案涉276套抵押房产时，万某晨并不知情，也从来没有人告知过万某晨，且万某晨自用的该房屋没有受到任何干扰，故江西高院认为万某晨提出异议已过执行异议期限，不合理、不合法。执行异议期限应该以万某晨实际知道权利受侵害起计算，本案万某晨没有超过异议期限。万某晨购买的上饶市信州区**路**号**幢**房**号房屋，即为案涉房屋，因为同一个地方并没有两套房屋，只有14楼18号这一套房屋，故万某晨购买的房屋即为被拍卖的房屋，具备唯一性，是可以认定为同一套房屋的。现拍卖房屋的购买人某某咨询合伙企业对其他房屋正在进行装修，如果现购买人愿意补偿，万某晨也可以协商让渡房屋。

某某咨询合伙企业提交书面意见称，（2024）赣执异2号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，万某晨的复议请求不能成立。一、万某晨超出异议时效提出异议申请，不符合受理条件，即便已受理，也依法应当予以驳回。案涉房屋的拍卖成交执行裁定在2023年6月19日送达成功，该裁定送达后即发生法律效力。案涉房屋在送达之日起已全部归某某咨询合伙企业所有，标志着案涉执行标的执行终结。由于某某咨询合伙企业竞买成交时并非本案当事人，即本案拍卖成交房产的受让人属于第三人，案外人万某晨在2023年8月18日提出执行标的异议，属于在执行标的执行终结之后提出，依法不能得到支持。二、万某晨对案涉房屋亦不享有足以排除强制执行权益，其异议请求和理由不能成立。（一）案涉房屋登记在被执行人某甲公司名下，其所有权属于被执行人，原抵押权人依法享有对案涉房屋的优先受偿权，且已被生效法律文书确认。（二）万某晨并未与被执行人某甲公司签订书面合同，且未向被执行人支付全部价款。根据合同相对性，《商品房买卖合同》双方当事人是万某晨和某丙公司，被执行人某甲公司并不是合同相对人，万某晨以向某丙公司及某丁公司支付了款项，而向被执行人某甲公司主张权利，没有法律依据，合同中也并无购房款可由某丁公司代收的约定，某甲公司并未收到所谓购房款。（三）案涉房屋至今未办理权属转移登记完全是万某晨其个人原因所致。万某晨与某丙公司签订合同时间是2007年9月26日，从2007年到2015年（本案抵押权登记时间）长达八年时间里，在没有客观障碍情况下，未依法办理产权登记，完全是其自身原因所致。同时，《商品房买卖合同》第六条约定付款方式为一次性付款，但万某晨未按约定履行，消极履行付款义务。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。万某晨称早就接手了房屋，既然早就接收，未办理权属转移登记，怠于主张权利。案涉房屋拍卖过程全程在淘宝网公示，一拍、二拍持续时间为2020年5月19日至2020年9月24日，以及本次恢复执行中，均进行了依法公示。期间法院对案涉房屋进行评估、张贴公告等，万某晨也未提出任何异议或主张过权利，万某晨对办理权属登记的权利消极对待。（四）万某晨未提交证据证明其名下无其他用于居住的房屋。根据《异议复议规定》第二十九条规定，即便万某晨在法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同，并支付了全部价款，但案涉房屋性质并非住宅，属于投资经营性质，不属于前述第二十九条规定的所保护的用于居住的商品房，且万某晨亦未提交任何证据证明其名下无其他用于居住的房屋。

本院对江西高院查明的事实予以确认。另查明：

一、2019年9月6日，江西高院以（2019）赣执68号之一协助执行通知书，首次查封某甲公司名下案涉276套抵押房产，查封时间为三年，自2019年9月11日至2022年9月10日止。

二、江西高院于2020年5月18日10时至2020年5月19日10时在阿里巴巴司法拍卖网络平台对案涉276套抵押房产进行第一次公开拍卖；于2020年6月20日10时至2020年6月21日10时进行第二次公开拍卖；于2020年7月26日10时至2020年9月24日10时进行公开变卖。均未成交。

三、因某某咨询合伙企业受让案涉债权，江西高院于2024年6月14日作出（2022）赣执恢26号之四执行裁定，变更某某咨询合伙企业为本案申请执行人。

本院认为，本案的争议焦点为江西高院裁定驳回案外人万某晨的异议申请是否符合法律规定。

《民事诉讼法解释》第四百六十二条规定：“根据民事诉讼法第二百三十四条（现第二百三十八条）规定，案外人对执行标的提出异议的，应当在该执行标的执行程序终结前提出。”《异议复议规定》第六条第二款规定：“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条（现第二百三十八条）规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。”根据上述规定，案外人对执行标的提出异议时间限于执行标的执行终结前，即被采取强制执行措施的特定执行标的权属转移前；如执行标的由当事人受让的，应在执行程序终结之前提出。《民事诉讼法解释》第四百九十一条规定：“拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。”

本案中，2023年4月27日，被执行人某甲公司名下案涉276套抵押房产及相应土地使用权在京东网拍卖成交，买受人某某咨询合伙企业以21600000元价格竞得。2023年6月9日，江西高院作出（2022）赣执恢26号之一执行裁定，某甲公司名下案涉276套抵押房产归买受人所有，案涉房屋包含在上述房产内。2023年6月19日，江西高院将（2022）赣执恢26号之一执行裁定、成交确认书送达某某咨询合伙企业。某某咨询合伙企业在竞买案涉276套抵押房产时并非（2022）赣执恢26号案件的当事人，根据上述司法解释的规定，案涉房屋权属转移时间为2023年6月19日，即案涉房屋已在2023年6月19日执行终结。而万某晨作为案外人在2023年8月18日提出执行异议申请，发生在江西高院对案涉房屋执行终结之后,万某晨提出的异议请求不符合案外人异议案件的受理条件。《异议复议规定》第二条第一款规定:“执行异议符合民事诉讼法第二百二十五条（现第二百三十六条）或者第二百二十七条（现第二百三十八条）规定条件的，人民法院应当在三日内立案，并在立案后三日内通知异议人和相关当事人。不符合受理条件的，裁定不予受理；立案后发现不符合受理条件的，裁定驳回申请。”据此，江西高院裁定驳回万某晨异议申请并无不当。

综上，万某晨的复议理由不能成立，其复议请求应予驳回；江西高院（2024）赣执异2号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项规定，裁定如下：

驳回万某晨的复议请求。

本裁定为终审裁定。

审 判 长　　杨　春

审 判 员　　刘丽芳

审 判 员　　姚宝华

二〇二四年十月三十一日

法官助理　　杨　云

书 记 员　　邵凯琦