某某大连投资咨询有限公司刘某媛等案外人执行异议之诉民事申请再审审查民事裁定书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2024）最高法民申4689号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：某某（大连）投资咨询有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区。

法定代表人：罗某。

委托诉讼代理人：潘芷楠，北京商则律师事务所律师。

委托诉讼代理人：苏文涛，北京商则律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：刘某媛，女，1988年7月7日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。

一审被告：大连某某房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区。

法定代表人：张某祥。

再审申请人某某（大连）投资咨询有限公司（以下简称某1公司）因与被申请人刘某媛及一审被告大连某某房地产开发有限公司（以下简称某2公司）案外人执行异议之诉一案，不服辽宁省高级人民法院（2023）辽民终1753号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

某1公司申请再审称，依据《中国人民共和国民事诉讼法》第二百一十一条第二项、第六款之规定，请求撤销一、二审判决，依法改判支持某1公司的诉讼请求，判令由刘某媛承担本案全部诉讼费用。事实与理由：（一）某1公司因合法建造房屋的事实行为，自房屋建成时便取得物权，应当优先于刘某媛的普通债权，原审法院认定《联建协议》仅具有债权性质，属于事实认定错误。（二）不动产登记簿仅具有物权推定效力，原审法院无视某1公司的合法建造行为，将不动产登记信息作为认定房屋所有权人的依据系法律适用错误。根据《不动产登记暂行条例》第八条第三款之规定，房屋产权登记仅用于记载不动产自然状况和权属情况，仅具有不动产权利的推定效力，在现有证据能够证明某1公司为真正权利人的情况下，可以推翻不动产登记推定，从而维护事实上的真实。某1公司对于案涉房屋系合法建造，且原审法院已经确认查明的事实均有相关证据佐证，从事实层面应当认定某1公司依法取得物权。（三）即使认为某1公司对案涉房屋不享有物权，依据《联建协议》也应当享有物权期待权，仍然优先于刘某媛的普通债权。其一，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十一条之规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。按照某1公司与某2公司签订的《联建协议》之约定，某1公司已向某2公司缴纳综合地价和其他相关费用，并对案涉项目进行开发建设，且于2012年12月向某2公司无偿移交1400余平方米配套公建，可见某1公司已经实际履行《联建协议》。某2公司基于《联建协议》收取固定利益，则可认定《联建协议》性质为土地使用权转让合同，某1公司因此依据《联建协议》而对案涉项目的建设用地使用权享有物权期待权。其二，某1公司签订的《联建协议》先于刘某媛的债权形成时间，且某1公司实际履行协议并占有依约享有的联建房屋，由于某1公司的合同履行利益与联建房屋的物权归属紧密相连，对联建房屋具有期待利益，因此，某1公司的民事权益符合物权期待权的特征，从而应当优先于刘某媛的普通债权。原审法院认为某1公司享有的仅为普通债权，系事实认定错误与法律适用错误。

本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十一条之规定，当事人的申请符合法定情形的，人民法院启动再审。结合本案原审判决和某1公司申请再审的理由，评析如下：

关于某1公司主张的原审法院认定《联建协议》仅具有债权性质属于事实认定错误，以及其主张的原审法院无视某1公司的合法建造行为，将不动产登记信息作为认定房屋所有权人的依据属于法律适用错误的问题，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条、第十七条之规定，对于案涉房屋的归属及变动应根据不动产权属证书及登记情况确定。本案中，根据已查明事实，某2公司是案涉房屋所在土地的《国有土地使用权证》上所载的土地使用权人，案涉房屋的《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》亦由某2公司取得，依据相关法律规定，案涉房屋的产权人应认定为某2公司。一审法院作出的（2019）辽02民初1893号民事判决仅确认某1公司与某2公司签订的《联建协议》有效，基于合同相对性原则，在没有对案涉土地或房屋进行变更登记或者经生效裁判文书确认物权属性之前，缔约双方之间的约定仅对双方当事人产生合同效力，不具有对外公示的法律效力。原审法院认定某1公司与某2公司对于案涉房屋或土地权属的约定仅具有债权性质，不产生物权变动的法律效力，并无不当。据此，某1公司该理由缺乏法律依据，不能成立。

关于某1公司主张的依据《联建协议》享有物权期待权、优先于刘某媛的普通债权的问题，根据已查明事实，案涉项目总平面图中某2公司加盖公章处手写内容注明“同意将Ａ31＃、Ａ32＃地上一、二层转让给罗某（配套公建办不了产权）。另Ａ**＃**层属于超建指标，目前处于查封状态，待补交综合地价后，由安某1处理给罗某，安某2配合办理相关手续，但不承担相关责任。”即某1公司和某2公司均明知案涉房屋因属于配套公建或超建，无法办理产权登记，某1公司对案涉房屋未办理过户登记有其自身原因。据此，某1公司主张其享有物权期待权，缺乏事实和法律依据，亦不能成立。

综上，某1公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十一条规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十三条第二款规定，裁定如下：

驳回某某（大连）投资咨询有限公司的再审申请。

审 判 长　何君

审 判 员　梁清

审 判 员　徐超

二〇二四年十月九日

法官助理　王田

书 记 员　梁璐